Quand Sandrine m’a appelé, elle était certaine de toucher près de 300 000 € pour son appartement estimé à 320 000 €. Six semaines plus tard, au moment de signer chez le notaire, elle a découvert que son virement serait inférieur de 22 000 € à ce qu’elle imaginait. Honoraires d’agence, diagnostics, mainlevée d’hypothèque, régularisation de charges : personne ne lui avait fait le calcul complet. Cette situation, je la rencontre plusieurs fois par mois dans mon activité d’accompagnement de vendeurs.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les montants et pourcentages indiqués sont des moyennes constatées en 2025 et peuvent varier selon votre région et votre situation. Consultez un notaire pour votre cas précis.
L’essentiel des frais vendeur en 30 secondes
- Honoraires agence : 3 à 10 % du prix, négociables selon le mandat
- Frais notaire vendeur : formalités et mainlevée uniquement (pas les droits de mutation)
- Diagnostics obligatoires : autour de 350 € pour un T3 standard
- État daté copropriété : plafonné à 380 € TTC
- Plus-value : exonérée si résidence principale occupée au moment de la vente
Ce que vous allez découvrir
Les honoraires d’agence : combien ça coûte vraiment et qui paie
Soyons clairs : les honoraires d’agence représentent souvent le poste de frais le plus important pour un vendeur. Selon une analyse PAP de janvier 2025, ils oscillent entre 3 et 10 % du prix de vente. Sur une maison à 350 000 €, ça représente entre 10 500 € et 35 000 €. L’écart est énorme.
Ce que les vendeurs ignorent souvent, c’est que ces frais sont totalement libres. Chaque agence fixe son barème. Les enseignes nationales tournent généralement autour de 5 à 6 %, tandis que certaines agences en ligne proposent des forfaits fixes ou des pourcentages sous les 3 %. Pour affiner votre estimation selon votre secteur géographique, consultez notre guide sur le calcul précis des frais d’agence.
Charge vendeur ou charge acquéreur : ce que ça change pour vous
La mention « honoraires charge vendeur » ou « honoraires charge acquéreur » n’est pas qu’une question administrative. Elle impacte directement votre net vendeur et la perception de l’acheteur.
| Critère | Charge vendeur | Charge acquéreur |
|---|---|---|
| Qui paie les honoraires | Le vendeur (déduit du prix) | L’acheteur (ajouté au prix) |
| Prix affiché annonce | Prix net vendeur + honoraires (FAI) | Prix net vendeur seul |
| Frais notaire acheteur | Calculés sur le prix FAI (plus élevés) | Calculés sur le prix net (plus bas) |
| Perception acheteur | Prix « tout compris » mais frais notaire plus lourds | Prix attractif + honoraires affichés séparément |
Dans la vraie vie, la différence est minime pour vous en tant que vendeur. Ce qui compte, c’est le net que vous percevez. L’acheteur, lui, préfère souvent la charge acquéreur parce que ses frais de notaire sont calculés sur un montant plus faible.
Négocier les honoraires : ce qui marche (et ce qui ne marche pas)
Franchement, je déconseille de signer un mandat sans avoir abordé la question des honoraires. Les agences ont une marge de manœuvre, mais encore faut-il savoir quand et comment négocier.
Ce que je conseille systématiquement à mes clients vendeurs : Négociez AVANT de signer le mandat, jamais après. Une fois le document signé, vous n’avez plus aucun levier. Demandez une simulation écrite avec le net vendeur calculé pour chaque scénario de négociation.
Ce qui fonctionne : proposer un mandat exclusif en échange d’une réduction (0,5 à 1 point de moins), vendre un bien facile à valoriser (bon état, bien situé), ou accepter de participer aux visites. Ce qui ne marche pas : négocier après avoir signé, menacer de vendre seul si vous n’en avez pas l’intention, ou comparer avec des agences low-cost qui n’ont pas le même niveau de service.
Frais de notaire vendeur : la part que vous payez réellement
La confusion est totale sur ce sujet. Quand les gens parlent de « frais de notaire », ils pensent aux 7-8 % que paie l’acheteur dans l’ancien. Ça, ce n’est pas votre problème de vendeur. Vos frais à vous sont bien plus limités.
Ce que vous payez vraiment comme vendeur : Les frais de notaire côté vendeur se limitent à deux postes : les formalités administratives (quelques centaines d’euros) et, si vous avez un crédit en cours, la mainlevée hypothécaire. Le reste — droits de mutation, émoluments sur le prix — c’est l’acheteur qui règle.
Selon les dernières informations du ministère de l’Économie, les émoluments notariés suivent un barème dégressif depuis 2020 : 3,945 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,627 % entre 6 500 € et 17 000 €, 1,085 % jusqu’à 60 000 €, et 0,814 % au-delà. Ces émoluments concernent l’acheteur, pas vous.
5%
Taux DMTO maximum applicable depuis avril 2025 dans certains départements
Attention au piège classique : depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation (DMTO) à 5 % au lieu de 4,50 %. Cette hausse ne vous concerne pas directement en tant que vendeur, mais elle peut freiner les acheteurs et impacter vos négociations. Bonne nouvelle quand même : les primo-accédants sont exemptés de cette hausse.
Les frais annexes que personne ne vous dit d’anticiper
J’ai accompagné Sandrine l’année dernière pour la vente de son T3 en banlieue parisienne. Son cas m’a marqué parce qu’elle avait fait ses calculs avec soin — sauf qu’elle avait oublié quatre postes de frais qui, mis bout à bout, représentaient plus de 3 000 €.
Diagnostics obligatoires : le vrai budget
Les diagnostics immobiliers sont à votre charge exclusive. DPE, amiante, électricité, gaz, plomb, termites selon la zone, ERP… La liste est longue et le budget rarement anticipé correctement.
D’après les derniers chiffres Kiwidiag de mars 2025, le prix moyen national pour un appartement T3 de 65 m² s’établit à 343,97 € TTC. Mais attention : les écarts régionaux sont importants. Dans l’Hérault, comptez plutôt 260 €. Dans d’autres départements, ça grimpe jusqu’à 430 €.
Mainlevée hypothécaire et solde de prêt
Dans mon expérience d’accompagnement de vendeurs en Île-de-France, l’oubli des frais de mainlevée hypothécaire génère régulièrement une surprise de 500 à 2 000 € le jour de la signature. Ce constat concerne les vendeurs ayant un crédit en cours et peut varier selon la banque.
Si vous avez un prêt immobilier en cours avec une hypothèque conventionnelle (pas une caution type Crédit Logement), vous devrez payer la mainlevée. C’est une formalité notariée qui lève l’inscription hypothécaire. Le montant dépend du capital restant dû et des émoluments du notaire. En pratique, ça tourne autour de 0,3 à 0,6 % du capital initial emprunté.
Vérifiez votre contrat de prêt : Si vous avez opté pour une caution (Crédit Logement, CAMCA…) au lieu d’une hypothèque, vous n’avez pas de frais de mainlevée. Mais vous ne récupérerez qu’une partie du dépôt de garantie, généralement 75 %. Consultez votre tableau d’amortissement pour savoir dans quelle situation vous êtes.
Copropriété : état daté et régularisation de charges
Si vous vendez un appartement en copropriété, l’état daté est obligatoire. Ce document récapitule votre situation financière vis-à-vis du syndic : charges dues, appels de fonds en cours, travaux votés non encore appelés.
Conformément aux dispositions actualisées de Service-Public.fr, le coût de l’état daté est plafonné à 380 € TTC maximum. Certains syndics essaient de facturer des suppléments pour des « pré-états datés » ou des « questionnaires acquéreurs ». Soyez vigilant.
Tous les frais à anticiper avant de signer
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Pack diagnostics obligatoires : 250-450 € selon superficie et région
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Mainlevée hypothécaire si crédit en cours : 500-2 000 €
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État daté copropriété : 380 € TTC maximum
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Régularisation charges copropriété : variable selon situation
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Impôt plus-value si applicable : voir conditions d’exonération
N’oubliez pas la régularisation des charges. Si vous vendez en cours d’exercice comptable, le notaire répartira les charges entre vous et l’acheteur au prorata. Si des travaux ont été votés mais pas encore appelés, vous pourriez devoir provisionner votre quote-part.
Calculer votre net vendeur : la méthode en 4 étapes
La plupart des articles vous expliquent comment calculer les frais à partir du prix de vente. Je vous propose l’inverse : partir du montant que vous souhaitez toucher pour déterminer le prix de vente nécessaire. C’est bien plus utile quand vous avez un projet d’achat à financer.
Calculer le prix de vente à partir du net souhaité
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Définir votre net vendeur cible
Quel montant devez-vous réellement percevoir ? C’est votre point de départ. Prenez en compte votre apport pour le prochain achat, le remboursement anticipé de votre prêt actuel, et une marge de sécurité.
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Additionner les frais fixes connus
Diagnostics (comptez 350 € en moyenne), état daté si copropriété (380 € max), mainlevée si hypothèque (demandez le montant exact à votre banque).
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Estimer les honoraires d’agence
Utilisez le pourcentage négocié avec votre agence. À défaut, tablé sur 5 % pour une estimation prudente.
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Appliquer la formule inversée
Prix de vente nécessaire = (Net souhaité + Frais fixes) / (1 – Taux honoraires). Exemple : pour toucher 280 000 € net avec 1 500 € de frais fixes et 5 % d’honoraires, il faut vendre à (280 000 + 1 500) / 0,95 = 296 316 €.
Si vous envisagez de réinvestir dans le neuf après votre vente, vous trouverez des programmes avec frais de notaire réduits sur le site hophopimmo.com. Les frais dans le neuf tournent autour de 2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien — une économie qui peut peser dans votre plan de financement.
Sandrine, 320 000 € de vente : combien dans sa poche au final
J’ai accompagné Sandrine pour la vente de son T3 à Levallois. Prix de vente signé : 320 000 €. Elle pensait toucher environ 300 000 € après les honoraires d’agence (5,5 %). Voici le calcul réel :
- Prix de vente : 320 000 €
- Honoraires agence (5,5 %) : -17 600 €
- Diagnostics : -650 €
- Mainlevée hypothécaire : -1 200 €
- État daté + régularisation charges : -800 €
Net vendeur réel : 299 750 € — soit 20 250 € de moins que le prix affiché. Sandrine n’avait budgété que les honoraires d’agence. Les 2 650 € de frais annexes l’ont prise au dépourvu.
La leçon de ce dossier ? Toujours calculer votre net vendeur AVANT de négocier le prix. Si Sandrine avait fait ce calcul en amont, elle aurait fixé son prix plancher à 342 000 € pour atteindre son objectif de 300 000 € net.
Vos questions sur les frais de vente immobilière
Qui paie les frais d’agence, le vendeur ou l’acheteur ?
La pratique la plus courante en France est la charge vendeur : les honoraires sont déduits du prix de vente et c’est le vendeur qui règle l’agence. La charge acquéreur existe aussi — l’acheteur paie les honoraires en plus du prix — mais elle reste minoritaire. Dans les deux cas, l’obligation de transparence impose d’afficher clairement qui paie dans chaque annonce.
Peut-on négocier les honoraires d’agence ?
Oui, les honoraires sont librement fixés par chaque agence et donc négociables. Le meilleur moment pour négocier est avant de signer le mandat. Les leviers efficaces : proposer un mandat exclusif, vendre un bien facile à commercialiser, ou accepter de participer activement aux visites. Une réduction de 0,5 à 1 point est réaliste dans la plupart des cas.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre en 2025 ?
La liste varie selon le type de bien et sa localisation. Le socle commun comprend : DPE (validité 10 ans), diagnostic électrique et gaz (si installation de plus de 15 ans), ERP (état des risques et pollutions), et mesurage Carrez pour les lots de copropriété. S’y ajoutent selon les cas : amiante, plomb, termites (zones à risque), assainissement non collectif. Budget moyen : 350 € pour un T3 standard.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et travaux. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’imposition : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée.
Quels frais de notaire sont à la charge du vendeur ?
Contrairement à l’acheteur qui règle les droits de mutation et émoluments sur le prix, le vendeur ne paie que les frais de formalités (quelques centaines d’euros) et, le cas échéant, les frais de mainlevée hypothécaire si un crédit est en cours. Les fameux « 7-8 % de frais de notaire » ne vous concernent pas en tant que vendeur.
La prochaine étape pour vous
Ce que vous devez faire maintenant
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Demander un relevé de prêt à votre banque pour connaître le capital restant dû et le type de garantie (hypothèque ou caution)
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Obtenir un devis diagnostics auprès de 2-3 diagnostiqueurs de votre secteur
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Calculer votre net vendeur cible AVANT de rencontrer des agences, pour négocier en connaissance de cause
Plutôt que de découvrir les frais au compte-gouttes, posez-vous cette question : quel montant devez-vous absolument toucher pour que votre projet d’après-vente soit réalisable ? Partez de ce chiffre, remontez jusqu’au prix de vente nécessaire, et vous aurez une vision claire de votre marge de négociation.
Précisions sur les montants et variations régionales
- Les pourcentages d’honoraires d’agence varient selon les régions et le type de mandat
- Les coûts des diagnostics fluctuent selon les prestataires et la superficie du bien
- Les frais de mainlevée dépendent du capital emprunté initialement et des conditions bancaires
- L’imposition sur la plus-value dépend de votre situation fiscale personnelle et de la durée de détention
Pour une estimation précise adaptée à votre situation, consultez un notaire ou un agent immobilier certifié.